Membeli rumah menjadi mimpi sebagian besar orang, mungkin juga termasuk kamu. Tentu saja mewujudkannya bukanlah perkara mudah, tapi semua ada strateginya yang bikin prosesnya jadi lebih dinikmati.
Simak strategi selengkapnya dalam artikel berikut ini.
Membeli Rumah
Membeli rumah merupakan salah satu impian yang paling banyak dijadikan tujuan keuangan oleh masyarakat Indonesia. Namun, perkara membeli rumah ini tidaklah mudah, mengingat harga tanah yang dari tahun ke tahun semakin naik.
Terdapat berbagai hambatan untuk membeli rumah dengan uang tunai. Pertama, Anda harus mengumpulkan uang dalam jumlah besar yang mana akan memakan waktu yang sangat lama.
Jika Anda berpenghasilan lebih dari 10 juta per bulan, mungkin Anda bisa menabung dan membeli rumah secara tunai.
Namun, jika Anda hanya memiliki gaji setara UMR, Anda tentu butuh waktu yang cukup lama hingga bisa membeli rumah secara tunai, mungkin belasan tahun atau bahkan puluhan tahun.
Kebayang, ‘kan bagaimana susahnya ketika membeli rumah secara tunai? Nah, alternatifnya, Anda bisa menyicil rumah dengan Kredit Pemilikan Rumah atau KPR.
Dengan memanfaatkan KPR, Anda dapat menyicil rumah impian Anda selama periode yang telah Anda tentukan sebelumnya.
Pertimbangan Membeli Rumah
Faktor apa saja yang perlu dipertimbangkan sebelum membeli sebuah rumah?
Fisik Rumah
Jawablah beberapa pertanyaan di bawah ini sebagai sebuah landasan dan pertimbangan Anda membeli sebuah rumah:
- Apakah rumah yang akan dibeli untuk ditinggali sendiri?
- Apakah rumah yang akan dibeli untuk keluarga? Berapa jumlah anggota keluarga yang nanti akan dimiliki?
- Apakah ada orangtua yang akan tinggal bersama?
- Apakah rumah tersebut akan dimanfaatkan tidak hanya untuk tempat tinggal tetapi juga untuk kantor/workshop?
- Apakah rumah yang akan dibeli dimanfaatkan untuk investasi atau disewakan?
Harga Rumah
Harga rumah sudah pasti menjadi pertimbangan dalam membeli sebuah rumah. Apa saja pertimbangan harga yang harus dipikirkan dengan matang sebelum membeli rumah?
- Berapa harga rumah dan perhitungan cicilan KPR yang harus dipersiapkan?
- Berapa hidden cost yang harus dikeluarkan seperti biaya administrasi (appraisal, provisi, asuransi, notaris)?
- Apakah fitur dari rumah yang dibeli sudah lengkap? Apakah diperlukan biaya renovasi untuk memperbaiki rumah yang dibeli?
- Berapa besar biaya tinggal di rumah tersebut seperti biaya keamanan, biaya perbaikan, biaya pajak, biaya kebersihan dan lain sebagainya?
- Berapa biaya operasional yang harus dikeluarkan jika membeli rumah tersebut (bensin, tol)?
Lokasi Rumah
Beberapa pertimbangan penting mengenai lokasi rumah, antara lain:
- Apakah rumah bebas banjir?
- Apakah rumah dekat kantor?
- Apa saja akses transportasi publik yang terdekat seperti stasiun, jalan tol, dll?
- Apakah rumah dekat dengan sekolah SMA negeri unggulan terdekat? (1 zonasi)
- Seperti apakah tetangga atau lingkungan tempat tinggal?
- Apakah rumah dekat degan kuburan, rumah ibadah, sutet?
Faktor lokasi yang tidak terlalu penting adalah dekat mall & bandara.
Lingkungan Rumah
Faktor lingkungan rumah yang harus diperhatikan antara lain:
- Apakah lingkungan rumah merupakan cluster?
- Apakah akses ke rumah bisa masuk kendaraan bermotor (mobil/motor) dan seberapa besar?
- Apakah rumah dekat dengan jalan raya?
- Apakah rumah dekat dengan daerah perkampungan?
Kesehatan Rumah
Ada beberapa faktor kesehatan rumah yang juga harus dipertimbangkan, antara lain:
- Coba cek air dan listrik rumah!
- Seperti apa drainase dan pelimbahan rumah?
- Cek ventilasi untuk akses cahaya matahari dan sirkulasi udara!
Pilih Rumah atau Apartemen
Ketahui dan sadari keunggulan serta kekurangan dari memiliki rumah atau apartemen.
- Rumah: Memiliki rumah sebagai tempat tinggal dapat memberikan banyak ruang bermain dan bertumbuh untuk keluarga.
- Apartemen: Memiliki apartemen dinilai lebih praktis, dengan lokasi yang strategis dan dapat memberikan banyak waktu meskipun harganya akan jauh lebih mahal. Sebagian orang berpikir bahwa mengumpulkan uang dengan tujuan membeli waktu sehingga memiliki apartemen mungkin bukanlah sebuah ide yang buruk.
Membeli atau Menyewa?
Memiliki rumah cenderung memberikan stabilitas bagi pemiliknya. Selain itu, membeli sebuah rumah memberikan rasa kepuasan secara psikologis.
Sedangkan menyewa rumah cenderung akan memberikan fleksibilitas, terutama bagi mereka yang punya mobilitas yang tinggi dan menuntutnya harus sering keluar kota atau keluar negeri karena tuntutan pekerjaan
Rumah Baru atau Bekas?
Pertimbangkan juga apakah akan membeli rumah yang baru atau rumah second?
Rumah Baru:
- Biasanya berupa cluster atau dibangun oleh developer.
- Dari segi harga, rumah baru cenderung lebih mahal dan tidak dapat dinegosiasikan saat akan membelinya.
- Rumah baru menawarkan garansi dari developer.
Rumah Bekas:
- Ada ruang untuk bisa melakukan negosiasi
- Rumah sudah memiliki fitur yang baik.
- Cek dengan teliti setiap fasilitas dan kondisi rumah.
Persiapan Membeli Rumah Pertama
Supaya impianmu membeli rumah pertama bisa segera terwujud, Anda harus perhatikan hal-hal berikut ini.
Pastikan Kondisi Keuangan Tetap Aman
Ketika memutuskan untuk membeli rumah, hal pertama yang diperhatikan adalah kondisi keuangan Anda karena untuk memiliki sebuah hunian diperlukan dana yang tidak sedikit.
Mempersiapkan dana pembelian rumah secara khusus harus dilakukan supaya tidak terpakai untuk kebutuhan lainnya. Pertimbangkan juga, keputusan ini jangan sampai mengganggu kondisi kesehatan finansial Anda.
Jika Anda masih ragu, memanfaatkan Aplikasi Finansialku untuk menghitung anggaran yang harus disiapkan dalam membeli rumah.
Anda pun bisa berkonsultasi dengan para perencana keuangan agar tidak salah dalam mengambil langkah.
Cari Informasi Sebanyak Mungkin
Setelah mengamankan sisi finansial, selanjutnya cari semua informasi dengan teliti dan detail, terutama tentang pembiayaan yang akan dipilih untuk pembelian rumah. Lihat dengan teliti tabel cicilan selama periode kredit.
Bandingkan berapa besar perbandingan utang pokok dan bunga di awal periode kredit, serta berapa lama bunga tetap yang berlaku.
Selanjutnya, korelasikan dengan tahap sebelumnya untuk menyesuaikan dengan anggaran atau budget yang Anda miliki.
Jangan lupa, perhitungkanlah biaya-biaya tambahan di masa depan seperti biaya renovasi, cukai, iuran komuniti penduduk, dan sebagainya.
Tak hanya sampai di situ, informasi yang harus digali juga terkait pengembang atau developer-nya. Cari tahu track record, apakah ada pembeli rumah yang kecewa, sudah berapa banyak proyek yang dikerjakan, dan sebagainya.
Memilih Cara/Sistem Pembayaran Rumah
Terdapat beberapa cara pembayaran rumah yang ditawarkan oleh pengembang, misalnya saja tunai keras, tunai bertahap, dan Kredit Pemilikan Rumah (KPR).
Tunai keras bisa jadi pilihan Anda jika memiliki finansial yang mencukupi. Nilai lebihnya, pengembang akan memberikan diskon besar bagi pembeli rumah dengan cara tersebut.
Tapi jangan dipaksakan jika Anda tidak mampu membayar sekaligus, pilihlah opsi lainnya dengan menyicil melalui KPR dan tunai bertahap akan menjadi pilihan yang lebih aman.
Pastikan Kondisi Rumah dan Lingkungan
Pastikan kondisi rumah yang ditawarkan dalam kondisi baik.
Jika ditemukan kerusakan, maka mintalah kepada penjual untuk memperbaiki kerusakan, meminta jaminan, atau garansi kerusakan untuk suatu periode, seperti 6 bulan atau 1 tahun.
Selain itu perhatikan kondisi sekitar. Misalnya jalan utama yang menghubungkan rumah dengan pusat kota dan lokasi-lokasi penting, seperti rumah sakit, kantor Anda, bandara, pusat perbelanjaan, dan lainnya.
Hal ini sangat penting, apalagi jika target untuk tinggal di rumah ini adalah untuk jangka waktu yang lama.
Simulasi Perhitungan KPR
Tujuan melakukan simulasi perhitungan KPR adalah supaya nanti Anda tidak kaget saat akan membayar tagihan KPR yang harus dibayarkan setiap bulannya. Berikut adalah simulasi perhitungan KPR yang bisa Anda lakukan!
Uang Muka dan Biaya yang Harus Dibayarkan
Saat Anda akan mengambil KPR, yang perlu Anda siapkan adalah uang muka dan biaya yang harus dikeluarkan di awal. Besaran biaya ini tergantung pada kebijakan masing-masing bank penerbit KPR.
Namun setiap bank memiliki persyaratan uang muka yang berbeda-beda, tergantung pada kebijakan yang dimiliki oleh bank yang memiliki program KPR tersebut.
Mari asumsikan bahwa harga rumah yang diinginkan adalah sebesar Rp 750 juta, maka Anda akan dikenakan uang muka untuk rumah pertama adalah sebagai berikut:
Uang muka = 15% x harga rumah
Uang muka = 15% x Rp 750 juta
= Rp 112,5 juta
Setelah mengetahui berapa uang muka yang harus Anda siapkan. Selanjutnya, Anda dapat menghitung jumlah pokok kredit, yaitu:
Pokok kredit = Harga rumah – uang muka
Pokok kredit = Rp 750 juta – Rp 112,5 juta
= Rp 637,5 juta
Anda bisa merencanakan DP beli rumah melalui Aplikasi Finansialku, lho! Segera unduh Aplikasi Finansialku melalui Google Play Store atau Apple Apps Store.
Selain uang muka membeli rumah, biasanya Anda juga akan dikenakan beberapa biaya berikut ketika mengajukan KPR ke bank:
Biaya provisi ini adalah sejumlah biaya yang dikenakan oleh pihak bank kepada para nasabah pengguna KPR sebagai bentuk biaya administrasi atas sejumlah dana yang telah mereka pinjamkan.
Besaran biaya provisi ini bisa saja berbeda-beda antara satu bank dengan bank lainnya, tetapi sebagian besar bank menetapkan nilai 1% dari pokok kredit yang dipinjamkan. Berikut adalah perhitungannya:
Biaya provisi = 1% x Pokok kredit
Biaya provisi = 1% x Rp 637,5 juta
= Rp 6.375.000
Menghitung pajak pembeli ini terdiri dari beberapa komponen yang harus dimasukkan, yaitu NJOPTKP (Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak).
Nilai NJOPTKP ini akan berbeda-beda setiap wilayah dan bisa saja berubah sewaktu-waktu sesuai dengan peraturan pemerintah.
Misalnya, besaran NJOPTKP yang digunakan adalah untuk wilayah Bandung, yakni sebesar Rp 12 juta.
Berikut adalah perhitungan pajak pembeli (BPHTB):
Pajak pembeli = 5% x (Harga rumah – NJOPTKP)
Pajak pembeli = 5% x (Rp 750 juta – Rp 12 juta)
= Rp 6.900.000
- Menghitung Penerimaan Negara Bukan Pajak (PNBP)
Penerimaan Negara Bukan Pajak (PNBP) pada umumnya harus dibayarkan sekaligus ketika mengajukan Biaya Balik Nama (BBN).
Menggunakan variabel Rp 50 ribu bisa berubah sewaktu-waktu, tergantung dari kebijakan pemerintah.
PNBP = (1/1000 x Harga rumah) + Rp 50.000
PNBP = (1/1000 x Rp 750 juta) + Rp 50.000
= Rp 800.000
- Menghitung Biaya Balik Nama (BBN)
Proses balik nama ini juga akan tergantung pada perjanjian awal dan juga kebijakan yang diterapkan oleh pihak bank. Perhitungan biaya yang dibutuhkan adalah sebagai berikut:
BBN = (1% – Harga rumah) + Rp 500.000
BBN = (1% – Rp 750 juta) + Rp 500.000
= Rp 8.000.000
Variabel sebesar Rp 500.000 ini bisa berubah sewaktu-waktu, tergantung dari kebijakan pemerintah.
Selain biaya yang telah dijelaskan di atas, biaya notaris pun perlu diperhitungkan sejak awal, karena proses pengajuan KPR ini juga akan membutuhkan layanan jasa notaris.
Biaya Bunga dan Besaran Cicilan KPR
Dalam kenyataannya, bank bisa saja menerapkan perhitungan bunga yang berbeda-beda pada produk KPR yang mereka miliki. Hal tersebut akan sangat tergantung pada kebijakan bank itu sendiri.
Penting sekali untuk Anda mencermati penerapan bunga kredit ini, sebab bunga kredit ini akan sangat mempengaruhi besaran cicilan yang harus dibayarkan ke depannya.
Misalnya, Anda akan mengambil KPR dengan asumsi bunga sebesar 10% setahun dan tenor KPR selama 5 tahun. Jadi, besaran bunga KPR dapat dihitung sebagai berikut:
Total bunga = Pokok kredit x Bunga per tahun x Tenor dalam satuan tahun
Total bunga = Rp 637,5 juta x 10% x 5
= Rp 318,75 juta
Bunga per bulan = Total bunga : Tenor dalam satuan bulan
Bunga per bulan = Rp 318,75 juta : 60
= Rp 5.312.500
Cicilan per bulan = (Pokok kredit + Total bunga) : Tenor dalam satuan bulan
Cicilan per bulan = (Rp 637,5 juta + Rp 318,75 juta) : 60
= Rp 15.937.500
Jadi, jika Anda mengajukan KPR untuk pembelian rumah sebesar Rp 750 juta, maka Anda harus membayar KPR Anda per bulan sebesar Rp 15.937.500.
Nah itu dia beberapa hal yang harus Sobat Finansialku ketahui mengenai pembelian rumah. Bagaimana menurutmu? Apakah kamu siap mendapatkan rumah pertamamu?
Kamu bisa cari tahu lebih banyak tentang membeli rumah pertama dari sisi persiapan keuangannya dengan mendengarkan audiobook berikut ini.
Jika Sobat Finansialku ingin memiliki perencanaan keuangan yang baik dan tujuan keuangan yang jelas, Anda dapat berkonsultasi dengan Financial Planner Finansialku.
Yuk download aplikasinya di Google Play Store maupun Apple Apps Store sekarang! Nikmati konsultasi dan cek kesehatan keuangan dengan akses premium gratis selama 30 hari.
Jika Anda merasa terbantu dengan aplikasi Finansialku premium, silakan gunakan kode voucher WEBTAHUNAN saat melakukan upgrade aplikasi premium dan dapatkan diskon langsung Rp 50 ribu.
Selanjutnya, Sobat Finansialku dapat membaca panduan belajar: Strategi Membeli Mobil.
Sumber Gambar:
- Cover – https://bit.ly/2VEDSC3
dilema besar
