Pengertian KPR Syariah: Hukum, Kelebihan, dan Kekurangannya

Bagaimana konsep KPR Syariah di Indonesia? Apa saja kelebihan dan kekurangannya? Dan apa persyaratan mengajukan KPR Syariah?

Cari tahu yuk, konsep KPR syariah, hukum serta kelebihan dan kekurangannya melalui artikel Finansialku berikut ini. Selamat membaca!

 

Mengenal KPR Syariah

Kredit Kepemilikan Rumah (KPR) merupakan salah satu pilihan yang paling banyak diambil oleh orang yang hendak memiliki rumah.

Umumnya, pilihan pembiayaan kepemilikan rumah dengan skema KPR diambil apabila orang yang bersangkutan belum memiliki dana yang cukup. Jenis pembiayaan KPR yang bisa dipilih salah satunya yakni KPR syariah.

 Pada prinsipnya, Bank Syari’ah adalah sama dengan perbankan konvensional, yaitu sebagai instrumen intermediasi yang menerima dana dari orang-orang yang surplus dana (dalam bentuk penghimpunan dana) dan menyalurkannya kepada pihak yang membutuhkan (dalam bentuk produk penyaluran dana).

Sehingga produk-produk yang disediakan oleh bank-bank konvensional, baik itu produk penghimpunan dana (funding) maupun produk pembiayaan (financing), pada dasarnya dapat pula disediakan oleh bank-bank syariah.

Produk pembiayaan KPR yang digunakan dalam perbankan syariah memiliki berbagai macam perbedaan dengan KPR di perbankan konvensional.

Hal ini merupakan implikasi dari perbedaan prinsipal yang diterapakan perbankan syariah dan perbankan konvensional.

Perbedaan yang dimaksud adalah konsep bagi hasil dan kerugian (profit and loss sharing) sebagai pengganti sistem bunga perbankan konvensional.

Dalam produk pembiayaan kepemilikan rumah ini, terdapat beberapa perbedaan antara perbankan syariah dan perbankan konvensional.

Perbedaan ini terlihat dari pemberlakuan sistem kredit dan sistem mark-up, ada dan tidaknya proses tawar menawar (bargaining position) antara nasabah dengan bank, prosedur pembiayaan dan lain sebagainya.

KPR merupakan salah satu produk perbankan yang disediakan bagi debitur untuk pembiayaan perumahan.

Perumahan disini bukan hanya dalam arti rumah tempat tinggal pada umumnya.

Perumahan disini meliputi ruang untuk membuka usaha seperti rumah toko (ruko) dan rumah kantor (rukan), serta apartemen mewah dan rumah susun.

Melalui pembiayaan KPR, Anda tidak harus menyediakan dana seharga rumah. Cukup memiliki uang muka tertentu, dan rumah idaman pun menjadi milik Anda.

[Baca Juga: Cara Membeli Rumah Dengan KPR & Developer Syariah]

Anda bisa leluasa menempatinya karena meski masih mengangsur rumah itu sudah menjadi rumah kita sendiri

Dalam menjalankan produk KPR, bank syariah memadukan dan menggali akad-akad transaksi yang dibolehkan dalam Islam dengan operasional KPR perbankan konvensional.

Adapun akad yang banyak digunakan oleh perbankan syari’ah di Indonesia dalam menjalankan produk pembiayaan KPR adalah akad murabahah dan musyarakah mutanaqisah.

 

Akad-Akad dalam KPR Syariah

Setidaknya, ada empat jenis akad KPR syariah, yakni akad murabahah, akad musyarakah mutanaqisah, akad istishna, serta akad ijarah mutahiyyah bit tamik.

Namun demikian, yang umum digunakan dalam pembiayaan kepemilikan rumah dan apartemen di Indonesia yakni akad murabahah atau jual beli dan akad musyarakah mutanaqisan atau Kerjasama sewa.

[Baca Juga: Mengenal Lebih Jauh Tentang “Akad KPR Syariah”]

 

Murabahah (Akad Jual-Beli)

Pada dasarnya, murabahah yakni perjanjian jual beli antara bank dengan nasabah. Nantinya, bank syariah akan membeli barang yang diperlukan oleh nasabah.

Kemudian dilanjutkan dengan menjual barang kepada nasabah yang bersangkutan sebesar harga perolehan ditambah margin atau keuntungan yang disepakati antara bank dan nasabah.

Bila nasabah sepakat menggunakan jenis akad mudarabah, bank akan melakukan pembelian rumah atau apartemen yang diinginkan nasabah.

Sehingga, rumah tersebut dimiliki oleh pihak bank. Baru kemudian, rumah tersebut dijual kepada nasabah yang membeli dengan mencicil.

Karena KPR syariah, maka bank tidak mengenakan bunga namun mengambil margin atau keuntungan dari penjualan rumah yang telah ditetapkan sebelumnya.

Dengan demikian, maka besaran cicilan yang harus dibayarkan nasabah dalam jangka waktu yang disepakati bersifat tetap.

Dengan mengacu pada akad murabahah, dapat disimpulkan syarat-syarat yang harus dipenuhi dalam transaksi KPR syariah adalah sebagai berikut:

• Pihak bank harus memberitahukan biaya pembelian rumah kepada nasabah KPR syariah.
• Kontrak transaksi KPR syariah ini haruslah sah.
• Kontrak tersebut harus terbebas dari riba.
• Pihak bank syariah harus memberikan kejelasan tentang rumah yang dijadikan obyek transaksi KPR syariah.
• Penjual harus menjelaskan semua hal yang berkaitan dengan proses perolehan barang tersebut.

 

Musyarakah Mutanaqisah (Kerjasama Sewa)

Akad KPR jenis ini dilakukan antara dua pihak atau lebih yang berserikat atau berkongsi terhadap suatu barang. Nantinya, salah satu pihak akan membeli bagian pihak lainnya secara bertahap.

Dengan demikian, bank dan nasabah akan membeli rumah atau apartemen bersama-sama dengan porsi kepemilikan sesuai kesepakatan, misalnya pihak bank sebesar 80% dan nasabah 20%.

Kemudian, nasabah akan membeli bagian rumah yang dimiliki oleh bank hingga aset yang dimiliki oleh bank berpindah tanah kepada nasabah.

 

Hukum KPR Syariah

Pada KPR syariah yang menggunakan akad murabahah yaitu perjanjian jual beli, dimana bank syariah akan membeli rumah yang nasabah inginkan terlebih dahulu.

Kemudian menjualnya kepada nasabah dengan harga yang sudah dinaikkan dari harga sebelumnya. Kemudian nasabah akan membayar dengan cara mengangsur.

Bank tidak mengenakan bunga (tambahan dari pinjaman). Bank tetap mengambil keuntungan dari harga penjualan rumah yang sudah disepakati bersama. Maka karena itu transaksi dengan jual beli dalam hal ini hukumnya halal.

“Dan Allah telah menghalalkan jual beli dan mengharamkan riba.” QS Al-Baqarah: 275

Besar cicilan di KPR syariah tidak berubah sampai jangka waktu atau tenor selesai pada skema KPR syariah, karena sudah ditetapkan sejak awal.

Pada KPR konvensional, debitur membayar pinjaman yang sesuai harga rumah, ditambah dengan bunga KPR, serta biaya lainnya.

Pada prinsip syariat Islam, tidak diperbolehkan menerima manfaat apapun dari transaksi perjanjian pinjam-meminjam.

Tambahan yang ada dari transaksi pinjam-meminjam disebut dengan Riba Qardh. Maka, KPR konvensional hukumnya tidak halal karena mengandung unsur Riba Qardh.

[Baca Juga: TTS: Cek Hukum dan Simulasi KPR Syariah Dulu Yuk!]

 

Syarat KPR Syariah

Untuk bisa melakukan transaksi pembelian rumah atau apartemen dengan KPR syariah harus memenuhi beberapa syarat sebagai berikut:

• WNI
• Usia Minimal 21 tahun dan maksimal 55 tahun saat jatuh tempo pembiayaan
• Tidak melebihi maksimum pembiayaan
• Besar cicilan tidak melebihi 40% penghasilan bulanan bersih
• Khusus untuk kepemilikan unit pertama, KPR syariah diperbolehkan atas unit yang belum selesai dibangun atau inden, namun kondisi tersebut tidak diperkenankan untuk kepemilikan unit selanjutnya
• Pencairan pembiayaan bisa diberikan sesuai progress pembangunan atau kesepakatan para pihak
• Untuk pembiayaan unit yang belum selesai dibangun atau inden, mesti melalui perjanjian kerja sama antara pengembang dengan bank Syariah

 

Kelebihan KPR Syariah

Meski pertumbuhan KPR syariah tidak se-signifikan KPR konvensional, perlahan-lahan KPR ini semakin banyak peminatnya. Bahkan beberapa ada yang mengalihkan cicilan KPR-nya dari bank konvensional ke bank syariah.

Jika Sobat Finansialku juga tertarik menggunakan produk pembiayaan ini, berikut adalah keuntungan yang akan didapatkan:

 

Tidak Ada Bunga

Alasan hampir seluruh pengguna KPR syariah memilih sistem ini adalah karena bebas dari bunga atau riba. Mungkin Sobat Finansialku penasaran dari mana bank syariah mendapatkan keuntungan.

Tidak adanya bunga bukan berarti bank syariah tidak bisa untung. Prinsip transparansi membuat seluruh komponen biaya jelas di awal sehingga nasabah pun tahu berapa keuntungan bank, cicilan pokok, dan komponen biaya lainnya.

 

Uang Muka Lebih Ringan

Uang muka untuk KPR syariah lebih ringan jika dibandingkan dengan KPR konvensional. KPR ini membolehkan nasabahnya untuk DP hanya dengan 10%, sedangkan KPR konvensional biasanya minimal 15%.

Keringanan ini menjadi daya tarik, khususnya bagi kaum milenial, karena mereka bisa dengan mudah memiliki rumah tanpa harus pusing mencari dana lebih membayar uang muka.

Nah, bagi sobat millennials yang berencana membeli rumah, coba dengarkan dulu audiobook Finansialku di bawah ini.

 

Jumlah Cicilan Flat

Inilah hal lain yang menarik dari KPR syariah, yaitu jumlah cicilan yang pasti setiap bulannya hingga lunas. Tidak adanya sistem bunga membuat pembeli membayar dengan jumlah pasti tanpa terpengaruh naik-turunnya bunga Bank Indonesia.

Jika di bank konvensional, ada masanya suku bunga menjadi floating (melonjak). Periode ini yang membuat cicilan per bulan jadi membengkak nominalnya.

 

Tidak Ada Penalti

Tidak sedikit nasabah yang akhirnya melunasi cicilan KPR-nya sebelum jatuh tempo. Jika ini dilakukan di bank konvensional, maka orang itu akan terkena penalti.

Umumnya besaran yang dikenakan adalah 1% – 2% dari total sisa hutang yang dilunasi. Jadi, apabila sisa cicilannya adalah Rp 500 juta, maka biaya pinaltinya adalah Rp 5 juta hingga Rp10 juta.

Namun jika menggunakan KPR syariah tidak akan ada biaya seperti itu.

 

Bisa Melakukan Perencanaan Keuangan

Keuntungan ini didapat karena jumlah cicilan yang pasti setiap bulannya. Sebuah keluarga bisa merencanakan keuangan mereka tanpa harus khawatir nominal cicilan naik pada bulan tertentu.

Arus kas rumah tangga Anda akan stabil meskipun punya tanggungan KPR syariah ini.

 

Kekurangan KPR Syariah

Terlepas dari segala nilai plus KPR Syariah di atas, tetap saja KPR ini memiliki kelemahan. Di bawah ini ada beberapa hal yang dapat Anda pertimbangkan sebelum memanfaatkan produk bank syariah ini:

 

Denda Keterlambatan

Sebenarnya aturan ini sama dengan bank konvensional, yakni adanya denda keterlambatan jika Sobat Finansialku terlambat membayar cicilan.

Jadi pastikan dana di rekening Anda cukup saat tanggal penagihan supaya tidak dikenakan denda di periode selanjutnya ya.

 

Periode Pinjaman Pendek

Ini menjadi salah satu faktor pertimbangan seseorang memilih KPR konvensional atau KPR syariah. Jangka waktu pinjaman KPR konvensional bisa sampai dengan 25 tahun, sedangkan KPR dari bank syariah maksimal 15 tahun.

Jadi kalau Anda hanya ingin pinjaman jangka pendek, bisa mempertimbangkan KPR ini. Sebaliknya, jika butuh waktu yang lebih lama harus menggunakan KPR konvensional.

 

Tidak Mengalami Penurunan Bunga

Bunga memang sesuatu yang dihindari ketika telah memilih KPR dari bank syariah. Namun tidak semua orang yang menggunakan KPR ini karena menghindari bunga.

Bagi mereka yang masih tidak keberatan dengan bunga akan kehilangan kesempatan untuk membayar cicilan turun. Sebab cicilan KPR ini sudah ditetapkan sama nominalnya setiap bulan.

Jadi kalau BI rate sedang turun, nominal cicilannya tidak akan berubah.

Ada baiknya Anda memikirkan dengan matang rencana pembelian rumah dengan KPR Syariah mulai dari sekarang. Dengan begitu, keperluan lain yang juga penting tetap dapat diwujudkan juga.

Untuk membeli rumah Anda dapat melakukan perhitungan dan perencanaan menggunakan aplikasi Finansialku yang bisa anda unduh di PlayStore/AppStore.

 

Nah, itu tadi penjelasan konsep, hukum, serta kelebihan dan kekurangan KPR Syariah.  Semoga artikel ini bermanfaat untuk Sobat Finansialku yang hendak membeli rumah, ya!

Jangan lupa bagikan artikel ini pada teman-teman dan saudaramu ya. Siapa tahu ada yang berencana untuk mengambil KPR juga. Terima kasih.

 

Editor: Maria Christianti

Sumber Referensi:

• Muh Iqbal. 21 April 2021. Mau Ambil KPR Syariah? Ini Gambaran dan Simulasinya. Cnbcindonesia.com – https://bit.ly/3xhzyFz
• Antonio, Syafi’i. 2001. Bank Syari’ah; Dari Teori ke Praktek. Jakarta: Gema Insani Press.

 

Sumber Gambar:

• Cover – https://bit.ly/3ycNSR6