KPR DP 0% apakah akan membantu masyarakat untuk membeli rumah pertamanya atau malah menjadi masalah baru? Saya ingin membahas KPR DP 0% seandainya kamu menjadi customer (pembeli properti).
Rubrik Finansialku
Mau Ajukan KPR DP 0%? Cek Pro and Cons!
Salah satu kendala yang dihadapi kaum milenial (atau bahkan gen Z) saat membeli properti adalah uang muka atau down payment. Terlebih di masa-masa pandemi COVID-19, banyak orang yang terganggu penghasilannya.
Menurut informasi yang saya dapatkan, awalnya rata-rata DP KPR adalah 20%. Beberapa bank sempat menurunkan DP menjadi 15%.
Apakah artinya? jika kamu mau membeli properti seharga Rp 500.000.000 yang tadinya DP Rp 100 juta, sekarang DP cukup Rp 75 juta.
KPR DP 0% Finansialku – 01
Bank Indonesia (BI) segera memberlakukan kebijakan baru yaitu relaksasi rasio loan to value (LTV) atau financing to value (FTV) untuk kredit properti maksimal 100% mulai tanggal 1 Maret 2021 – Desember 2021.
LOAN TO VALUE (LTV) adalah berapa persen kredit yang bisa diberikan bank kepada nasabahnya. Jika Loan to Value maksimal 100% artinya bank bisa memberikan kredit 100% dari nilai properti.
LTV 100% artinya, nasabah tidak memerlukan uang muka untuk membeli properti. Wah berita bagus donk? Bisa rumah gratis?
Menurut saya tidak 100% gratis, bahkan ada risiko besarnya. Supaya kamu lebih paham implikasinya saya akan jelaskan dalam studi kasus. Saya terapkan DP 0% dalam dua kasus pembelian properti.
- Properti yang dihuni sendiri (misal properti pertama).
- Properti yang disewakan (investasi properti).
Properti yang Dihuni
Kita gunakan contoh properti apartemen LRT City Jakarta – Urban Signature wilayah Ciracas, Jakarta Timur. Kita coba simulasikan Tipe 1 bedroom LRT harga Rp 856 juta.
KPR DP 0% Finansialku – 02
Menggunakan DP 20%
Jika menggunakan DP 20%, maka perhitungannya:
Harga properti Rp 856.000.000, maka
- DP 20% = Rp 171.200.000
- Utang 80% = Rp 684.800.000
Kita coba simulasi dengan durasi cicilan 15 tahun, maka:
Keterangan:
*Harga properti (pokok utang) yang kamu bayar adalah Rp 684 juta, sedangkan total bunga yang dibayar selama 15 tahun adalah Rp 794 juta. Apakah masih worth it?
Tanpa DP atau DP 0%
Jika menggunakan DP 0%, maka perhitungannya:
Harga properti Rp 856.000.000, maka
- DP 0% = Rp 0
- Utang 100% = Rp 856.000.000
Kita coba simulasi dengan durasi cicilan 15 tahun, maka:
Apakah DP 0% Masih Worth It, Jika Properti yang Dihuni?
Menurut saya DP 0% ini akan menjadi solusi jika cicilan maksimal 35% dari penghasilan. Kamu tidak perlu menyiapkan DP rumah yang harganya ratusan juta dalam waktu 1 – 5 tahun kerja.
Coba perhatikan cash flow berikut ini:
Keterangan:
- Beli apartemen seharga Rp 856 juta.
- Menggunakan KPR dengan DP 0% atau total pinjaman KPR Rp 856 juta.
- Gaji bulanan Rp 24 juta.
- Pengeluaran bulanan investasi Rp 5,9 juta (sekitar 24,5%), biaya hidup Rp 10 juta (sekitar 42%) dan cicilan KPR Rp 8,1 juta (sekitar 33%).
Menurut saya tidak ada yang salah dengan cash flow di atas. Beberapa hal yang menjadi pertimbangan yaitu:
- Bagaimana jika bunga KPR meningkat dari 8% menjadi 10%, 12% bahkan 15%.
- Bagaimana jika kita kehilangan pemasukan, misal bisnis lagi kurang bagus, perusahaan mengurangi bonus dan lain sebagainya.
Saya sempat melihat beberapa kasus yang menyimpang dalam KPR, yaitu manipulasi data. Calon pembeli memalsukan penghasilannya supaya KPR nya bisa diterima oleh bank. Bisa jadi bank menerima pengajuan KPR, tetapi ada risiko calon pembeli akan kesulitan membayar cicilanya.
Saya punya tips tambahan, supaya KPR kamu bisa diterima bank tanpa harus memanipulasi data.
Saya sering menemukan klien-klien FINANCIAL CHECK UP (FCU) yang memiliki cicilan KPR lebih dari 35% penghasilannya. Contoh seseorang dengan penghasilan bulanan Rp 10 juta, memiliki cicilan KPR Rp 5 juta per bulan.
Financial Check Up adalah pengecekan kondisi keuangan kamu, apakah keuangan kamu sudah sehat, agak sakit atau sakit kritis. Dari hasil check up, kita bisa melakukan analisis dan perbaikan.
Kamu bisa melakukan Financial Check Up di Aplikasi Finansialku.
Saya coba buat rangkuman, berapa harga rumah maksimal yang bisa dibeli dengan gaji mulai Rp 5 juta – Rp 20 juta. Kamu boleh share tabel ini, supaya lebih banyak orang yang bisa beli rumah pertamanya.
Kalau kamu mau tahu bagaimana strategi membeli rumah pertama, kamu bisa dengarkan audiobook Finansialku yang judulnya “Millennial Tidak Bisa Beli Rumah, Kata Siapa?”
Properti yang Disewakan (Investasi Properti)
Cash flow investasi properti dan properti disewakan sangat berbeda. Tujuan investasi properti adalah meningkatkan ROI (return on investment).
Rumus ROI = Keuntungan / Modal yang diinvestasikan
Bagaimana mempercepat ROI? Jawabannya ada dua yaitu:
- Memperbesar keuntungan
- Mengurangi modal
Bagaimana jika modal propertinya 0%?
Misal keuntungan Rp 10.000.000 dan modal yang diinvestasi Rp 0.
Maka ROI nya adalah: Rp 10.000.000 / Rp 0 = tidak terdefinisikan.
Perhatikan cash flow nya berikut ini:
Apakah DP 0% Masih Worth It, Jika Properti yang Diinvestasi?
Saya memiliki beberapa pertimbangan terkait investasi properti dengan DP 0% yaitu:
- DP 0% memungkinkan kamu berinvestasi properti tanpa modal. Jika keuntungan sewa properti lebih besar daripada biaya, maka keuntungannya (ROI) bisa sangat besar.
- Di sisi lain, kita perlu memikirkan risiko. Contoh seandainya penghasilan sewa lebih kecil daripada cicilan KPR atau biaya operasional.
- Seandainya bunga KPR meningkat, apakah penghasilan sewa masih bisa menutup cicilan bulanannya.
Kesimpulan
DP 0% pasti punya kelebihan dan kekurangan. Pastikan kamu sudah mempertimbangkan kedua sisi dan gunakan asumsi terburuk (seandainya kehilangan penghasilan dan bunga KPR meningkat).
Jika kamu ingin ngobrol bersama saya, maka kamu boleh download Aplikasi Finansialku di Google Play Store atau Apps Store. Setelah itu pilih saja menu Konsultasi Keuangan.
Cara Konsultasi Keuangan dengan aplikasi Finansialku
Apakah kamu mendapatkan pandangan baru terhadap kasus KPR DP 0%? Saatnya melakukan kebaikan kepada sesama, kamu boleh membagikan informasi pada artikel ini kepada rekan atau saudara terdekat kamu, agar mereka pun mengetahui pandangan baru ini!!
Sumber Gambar:
- Asian buy house – https://bit.ly/3aBGhCn
dilema besar
