Sobat Finansialku mau beli rumah pertama dan bingung memilih strateginya antara cash, cicil developer, atau KPR? Anda berada di artikel yang tepat.
Ada sejumlah pertimbangan yang perlu diketahui. Berikut penjelasannya!
Summary:
- Membeli rumah bisa dilakukan dengan beberapa strategi, seperti cash, cicil developer, atau KPR.
- Ada kelebihan dan kekurangan dari masing-masing strategi, yang sebaiknya dipertimbangkan sesuai kebutuhan dan kondisi keuangan.
Menentukan Strategi Beli Rumah
Memiliki sebuah hunian atau rumah adalah impian banyak orang. Tak heran, jika hal ini masuk ke dalam daftar tujuan keuangan.
Namun, seringkali kita bingung menentukan strategi yang tepat untuk membeli rumah. Apalagi rumah pertama.
Lebih baik cash, cicil developer, atau kredit, ya?
Supaya tidak salah langkah, cari tahu kelebihan dan kekurangan dari masing-masing strategi.
[Baca Juga: Yuk Wujudkan Strategi Membeli Rumah Pertama]
Strategi Beli Rumah, Ini Kelebihan dan Kekurangannya!
Sebelum mengetahui mana strategi yang terbaik untuk beli rumah impian Anda.
Yuk, pertimbangkan dulu kelebihan (manfaat) dan kekurangan (biaya & risiko) dari setiap opsi.
#1 Beli Rumah Secara Cash
Strategi ini biasa disebut dengan “cash keras” (hard cash) atau bayar langsung 100% lunas ke penjual atau developer.
Kelebihan
Jika Anda membeli rumah secara cash keras, ini beberapa kelebihan atau manfaat yang diperoleh:
- Terbebas dari Kewajiban Utang
Daripada membayar bunga dan biaya KPR, Anda bisa alokasikan dana tersebut sebagai modal investasi untuk mencapai tujuan keuangan lainnya.
- Proses Pembelian Lebih Cepat dan Mudah
Anda tidak perlu mengikuti proses & persyaratan KPR dari bank yang kompleks dan mengikat.
Cukup membayar booking fee, melengkapi sejumlah dokumen diri. Lalu mengikuti kesepakatan jual beli antara developer dan pembeli.
Pada tanggal yang disepakati (biasanya kurang dari sebulan), pembeli sudah harus membayar lunas.
- Promo Harga Lebih Murah
Developer biasanya menawarkan potongan harga khusus (sekitar 10%-15%). Karena membeli secara cash, Anda juga memiliki bargaining power untuk melakukan negosiasi dengan penjual/pengembang.
- Memiliki Kebebasan dengan Rumah
Jika diperlukan, rumah bisa lebih mudah untuk dijual kembali atau dijadikan jaminan, agar mendapatkan pinjaman ke bank (misal untuk kredit usaha).
Baca Juga: Jenis Invetasi Terbaik untuk Membeli Rumah Impian]
Kekurangan
Selain kelebihan, ada beberapa kekurangan jika membeli rumah secara cash, yaitu:
- Harus Siapkan Uang dalam Jumlah Besar di Awal
Agar keuangan Anda tidak goyang dan kelabakan, karena keluar uang dalam jumlah besar.
Maka perhatikan dengan seksama kapan jadwal pasti dana ini perlu diberikan atau ditransfer ke penjual/developer.
- Risiko Terjadi Masalah Saat Pembelian
Hati-hati! Saat ini banyak penipuan yang berkedok penawaran rumah.
Pastikan Anda mencari tahu dulu legalitas dan reputasi developer dan cek sertifikat properti Anda ke BPN.
Jangan lupa, libatkan agen properti dan notaris dalam transaksi jual beli.
- Kehilangan Peluang untuk Investasi Aset Lainnya
“Cash keras” yang biasanya Anda depositokan atau simpan di dalam aset investasi lain, tentu tidak lagi bisa menghasilkan uang untuk Anda.
Meskipun bisa dijadikan sebagai aset investasi, tapi properti merupakan aset investasi yang kurang likuid.
Sobat Finansialku, itulah kelebihan dan kekurangan beli rumah dengan strategi pembayaran cash.
Jika Anda akan menggunakan strategi ini, harus ada persiapan dana yang matang karena jumlah yang dikeluarkan atau dibayarkan cukup besar.
Sebagai gambaran, Anda bisa melakukan simulasi perhitungan beli rumah secara cash dengan menggunakan Kalkulator Dana Beli Rumah di Aplikasi Finansialku.
Misalnya, dalam jangka waktu 2 tahun lagi, Anda punya rencana beli rumah yang harganya saat ini Rp 500 juta.
Sementara uang cash yang baru dimiliki Rp 350 juta, dengan alokasi tabungan sekitar Rp 10 juta per bulan. Berikut simulasi perhitungannya:
Berdasarkan simulasi di atas, maka Anda bisa membeli rumah secara cash keras dengan mengalokasikan sekitar Rp 8 juta setiap bulannya.
Dengan asumsi kenaikan harga rumah per tahun 10%, maka harga rumah yang semula Rp 500 juta menjadi Rp 610 juta.
Selain mendapat simulasi perhitungan, pada kalulator dana beli rumah, Anda juga bisa mendapat rekomendasi untuk alokasi investasi. Seperti berikut:
Gimana? Lengkap kan, Sobat Finansialku?
Sekarang giliran Anda menghitung simulasinya sesuai dengan kondisi keuangan saat ini.
Jika ternyata hasilnya belum memungkinkan untuk beli rumah secara cash keras, Anda bisa lanjut untuk konsultasi dengan perencana keuangan Finansialku.
Agar mendapat solusi dalam menentukan strategi beli rumah yang tepat dan sesuai kemampuan.
#2 Beli Rumah dengan Mencicil ke Developer
Strategi kedua biasa disebut dengan “cash bertahap” (cash installment) atau KPR in-house. Artinya, Anda membayar langsung ke developer dengan cara mencicil.
Biasanya strategi ini ditawarkan oleh para developer untuk menarik minat calon pembeli.
Selain itu, bisa menjadi jalan tengah untuk menghindari kewajiban utang/riba. Tapi tidak siap mengeluarkan uang besar sekaligus.
Nantinya sebagai pembeli, Anda akan mendapat opsi mencicil dalam tenor yang singkat. Mulai dari 3-60 bulan, tergantung kebijakan masing-masing developer.
Kelebihan
- Terbebas dari Kewajiban Utang
Umumnya, developer tidak akan mengenakan bunga atau bebas riba. Juga biaya penalti jika ingin melunasi pinjaman lebih cepat.
Sehingga Anda bisa mengalokasikan dana (untuk bayar bunga & biaya KPR) jadi modal investasi dalam mencapai tujuan keuangan lainnya.
- Proses Pembelian Lebih Cepat dan Mudah
Sama seperti membeli rumah secara cash keras, Anda tidak harus mengikuti sejumlah persyaratan yang kompleks.
Setelah melakukan booking fee, proses selanjutnya mengikuti kesepakatan jual beli antara developer dan pembeli.
- Memiliki Kebebasan dengan Rumah
Rumah Anda tidak dijadikan jaminan, sehingga terhindar dari risiko rumah disita.
Jika mengalami kesulitan dalam pembayaran, Anda dapat bernegosiasi secara kekeluargaan dengan developer untuk mendapatkan jalan tengah yang terbaik (win-win solution).
Kekurangan
Sudah tahu kelebihan membeli rumah melalui cash bertahap? Selanjutnya, ada beberapa kekurangannya yang perlu Anda pertimbangkan:
- Lebih Mahal daripada Cash Keras
Jika dibandingkan dengan cash keras, pembayaran cash bertahap akan mendapat diskon yang lebih sedikit atau sama sekali tidak diskon.
Jika ada developer yang menetapkan bunga pinjaman, biasanya bunga yang berlaku adalah flat rate.
Tips: Semakin besar cicilan (semakin pendek tenor), maka semakin kecil bunga yang dibayarkan.
- Tenor Cicilan Singkat
Hal ini bisa menjadi kelebihan, sekaligus kekurangan. Kelebihannya, Anda tidak perlu berutang dalam waktu lama, dibandingkan dengan KPR.
Kekurangannya, karena cash bertahap tenornya pendek, maka jumlah cicilan menjadi besar.
Misalnya, jika rumah senilai Rp 300 juta dibayar secara cash bertahap dengan pilihan tenor terpanjang dari developer yaitu 12x dalam waktu setahun.
Maka jumlah cicilan menjadi Rp 25 juta per bulan.
Tips: Sebelum memilih cash bertahap, pastikan arus kas bulanan Anda sehat dan mampu untuk menambah jumlah beban cicilan ke developer tersebut.
Untuk memastikan kondisi kesehatan keuangan, Anda bisa gunakan menu Financial Check-Up pada Aplikasi Finansialku.
- Risiko Terjadi Masalah Saat Pembelian
Tidak sedikit penipuan yang berkedok penawaran rumah.
Sebaiknya Anda pastikan legalitas dan reputasi developer, cek sertifikat properti ke BPN, dan libatkan agen properti serta notaris dalam transaksi jual beli.
Sebagai referensi untuk strategi cash bertahap ini, Anda bisa perbanyak literasi melalui artikel berikut Kumpulan Tips Membeli Rumah dari Developer.
#3 Beli Rumah dengan KPR
Harga rumah mahal, mana ada uang sebesar itu untuk membelinya!
Jangan khawatir, melaui KPR Anda bisa memanfaatkan pinjaman bank untuk membeli rumah.
Nilai pinjaman sebesar harga rumah dan jumlah DP yang harus dibayarkan.
Nah, sebagai gantinya, rumah tersebut akan menjadi agunan/jaminan bank sampai Anda bisa menyelesaikan kewajiban KPR.
Kelebihan
Apa saja yang menjadi kebelihan strategi beli rumah dengan KPR?
- Beli Rumah Meski Dana Terbatas
Hanya dengan dana yang sedikit diawal untuk membayar DP, Anda sudah bisa tinggal di rumah impian. Sisanya, barulah di cicil setiap bulan sesuai tenor KPR.
Saat ini ada beberapa developer yang memberlakukan kebijakan DP 0%. Tapi semakin rendah DP, tentu semakin besar bunga yang harus dibayarkan.
Maka sebaiknya siapkan minimal DP 20% dari nilai rumah atau sesuaikan dengan kondisi keuangan Anda.
- Skema dan Angsuran KPR Bisa Disiasati
Besarnya angsuran KPR dipengaruhi oleh besar/kecilnya jumlah DP, panjang/pendeknya tenor KPR, dan tinggi/rendahnya bunga KPR.
Jika ingin angsuran lebih rendah, maka siapkan DP yang lebih besar, tenor KPR yang panjang, atau bunga KPR yang rendah.
Sebelum memutuskan untuk beli rumah dengan KPR, sebaiknya lakukan simulasi perhitungannya terlebih dulu dengan Kalkulator Dana Beli Rumah.
Agar setelahnya, tidak muncul beban berkepanjangan. Karena keputusanmu sudah diperhitungkan dan sesuai kemampuan.
Misalnya harga rumah saat ini Rp 500 juta, dan Anda berencana untuk membeli rumah 3 tahun lagi atau 36 bulan.
Uang yang Anda miliki sekarang Rp 250 juta, dengan alokasi investasi bulanan Rp 6 juta dari penghasilan Rp 20 juta per bulan.
Karena tidak ingin memilih tenor yang lama, maka DP diperbesar jadi 80% dan tenor 60 bulan.
Dengan asumsi bunga KPR 12%, berikut simulasi perhitungannya:
Berdasarkan simulasi di atas, Anda bisa membeli rumah secara KPR dengan mengalokasikan sekitar Rp 5.5 juta setiap bulannya.
Selain mendapat simulasi perhitungan, pada kalulator dana beli rumah, Anda juga bisa mendapat rekomendasi untuk alokasi investasi. Seperti berikut:
- Keamanan Legalitas
Saat mengajukan KPR, Bank akan membantu mengecek legalitas dokumen seperti sertifikat, IMB, dan perpajakan rumah Anda.
Proses tandatangan akad kredit akan dilakukan bersamaaan dengan akta jual beli, dihadiri oleh penjual dan pembeli, perwakilan bank, dan disaksikan di hadapan notaris.
- Ada Jaminan Perlindungan
Bank akan mensyaratkan asuransi jiwa bagi Anda, sehingga jika sewaktu-waktu Anda meninggal maka tanggungan yang ditinggalkan tidak perlu bingung dengan sisa utang KPR tersebut.
Tidak hanya itu, rumah yang dijaminkan pun akan diasuransikan dari risiko kebakaran dan bencana gempa bumi.
Kekurangan
Selain kelebihan, berikut ini beberapa kekurangan dari beli rumah secara KPR:
- Ada Kewajiban Utang yang Perlu Diselesaikan
KPR merupakan perjanjian pinjaman antar Anda dan Bank untuk jangka waktu pinjaman yang panjang (bisa sampai 30 tahun).
Dalam perjanjian, ada berbagai kewajiban utang yang Anda perlu penuhi.
Kewajiban utama yang perlu menjadi perhatian yaitu kewajiban pembayaran tepat waktu, besaran bunga, dan biaya KPR.
- Lebih Mahal dari Cash Keras dan Cash Bertahap
Jika dibandingkan dengan kedua strategi lainnya, pembayaran dengan KPR akan lebih mahal karena adanya bunga dan biaya KPR.
Semakin panjang Anda mencicil KPR, maka semakin besar estimasi total bunga yang Anda bayarkan.
- Proses Pembelian Rumah Lebih Lama dan Rumit
Anda perlu melewati serangkaian proses KPR mulai dari pengajuan, verifikasi data, analisa kredit, hingga akhirnya keluar keputusan apakah KPR Anda diterima / ditolak.
Setelah pengajuan KPR disetujui, barulah Anda bisa melakukan akad kredit. Proses KPR rata-rata memakan waktu 1-2 bulan.
- Tidak Memiliki Kebebasan atas Rumah
Jika Anda tidak dapat memenuhi kewajiban pembayaran utang dalam periode waktu tertentu, maka rumah Anda berisiko untuk disita.
Selain itu, Bank juga menetapkan klausul, misalnya rumah tidak bisa dialihkan atau disewakan tanpa persetujuan Bank.
[Baca Juga: Mau Beli Rumah? Ini Strategi Memilih Tenor KPR yang Pas untuk Kamu]
Buatlah Keputusan Bijak
Sobat Finansialku, sudah tahu strategi mana yang akan dipilih sesuai kondisi keuangan Anda? Apakah cash, cicil developer, atau KPR?
Karena membeli rumah adalah salah satu keputusan besar dalam hidup, sebaiknya Anda jangan terburu-buru dan buatlah keputusan yang bijak.
Supaya tidak salah langkah dalam mewujudkan tujuan keuangan, yuk, buat perencanaan yang lebih matang dengan mengikuti panduan ebook Cara Wujudkan Rumah Impian Kamu (Dana Beli Rumah).
Jika Anda menemukan kendala dalam prosesnya, jangan ragu untuk konsultasi dengan saya Shierly,CFP®, atau perencana keuangan Finansialku lainnya.
Anda juga bisa hubungi WhatsApp 0851 5866 2940, untuk buat janji, ya.
Itulah informasi seputar strategi membeli rumah yang bisa menjadi pilihan.
Semoga informasi ini bermanfaat untuk Sobat Finansialku yang sedang merencanakan beli rumah pertama.
Bagikan juga artikel ini kepada teman dan keluarga lainnya ya. Terima kasih.
Editor: Ismyuli Tri Retno
dilema besar
